Trong bối cảnh thị trường bất động sản phía Bắc TP. Hồ Chí Minh đang có dấu hiệu phục hồi, dự án Saigon Land 2 (Sài Gòn Land 2) tại Phường Long Nguyên, TP. Hồ Chí Minh đang thu hút sự chú ý đặc biệt từ giới đầu tư. Với mức giá khởi điểm cực kỳ hấp dẫn chỉ từ 12 triệu đồng/m², thấp hơn tới 30-40% so với các dự án lân cận đã có sổ, liệu đây có phải là cơ hội vàng dành cho nhà đầu tư và người mua?
VỊ TRÍ CHIẾN LƯỢC – LỢI THẾ CẠNH TRANH CỐT LÕI
Nằm tại Phường Long Nguyên, TP. Hồ Chí Minh, Saigon Land 2 sở hữu vị trí địa lý đắc địa khi chỉ cách Quốc lộ 13 khoảng 2-3km và nằm trong bán kính 5km từ Khu công nghiệp Bàu Bàng – nơi tập trung hơn 30.000 lao động.
Bàu Bàng đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản nhờ sự phát triển mạnh mẽ của cụm công nghiệp và hạ tầng giao thông,”
Bàu Bàng đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản nhờ sự phát triển mạnh mẽ của cụm công nghiệp và hạ tầng giao thông. Đặc biệt, khi dự án Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành và Vành đai 4 TP.HCM (dự kiến hoàn thành các đoạn chính vào năm 2028-2029) đi vào hoạt động, thời gian di chuyển từ Bàu Bàng về khu vực cửa ngõ TP.HCM sẽ được rút ngắn đáng kể, tạo động lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu vực và gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
Dự án cũng hưởng lợi từ việc nằm gần các trục giao thông huyết mạch. Ngoài Quốc lộ 13 đang được nâng cấp và mở rộng ở các đoạn cửa ngõ, khu vực Bàu Bàng còn được kết nối bởi Cao tốc Chơn Thành – Đức Hòa (dự kiến khởi công năm 2025-2026 và hoàn thành sau năm 2028). Tuyến cao tốc này, cùng với Vành đai 4 TP.HCM, sẽ tạo thành mạng lưới giao thông liên kết vùng, thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển.
PHÁP LÝ – VẤN ĐỀ THEN CHỐT CẦN LÀM RÕ
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế về vị trí, vấn đề pháp lý của Saigon Land 2 đang là mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư. Khác với các dự án đã hoàn thiện và có sổ đỏ riêng từng nền, Saigon Land 2 hiện đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng và làm thủ tục tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành khoảng 85-90%, bao gồm hệ thống đường nội bộ rộng 6-16m, điện ngầm, cấp thoát nước và chiếu sáng công cộng.
BẢNG GIÁ CHI TIẾT – CẠNH TRANH NHẤT KHU VỰC
Về mặt giá cả, Saigon Land 2 đang sở hữu lợi thế tuyệt đối so với mặt bằng chung. Theo bảng giá cập nhật mới nhất, đất nền thường tại các lô nội khu (như LKA, LKB, LKC…) có giá chỉ từ 1,2 tỷ đồng đến 1,3 tỷ đồng/nền, tương đương đơn giá 12 – 14 triệu đồng/m².
Cụ thể, các lô có vị trí tiêu chuẩn (ví dụ LKA-19, LKB-55) đang được niêm yết mức giá 1.199.390.295 VNĐ. Đối với các lô góc hai mặt tiền ở vị trí đắc địa, mức giá dao động khoảng 2 tỷ đồng/nền (tương đương 20 triệu đồng/m²).
Bà Lê Thị Mai, giám đốc một công ty môi giới bất động sản, cho biết: “Mức giá 12 triệu/m² thực sự là ‘vùng trũng’ về giá tại khu vực Bàu Bàng và Long Nguyên hiện nay. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tính đến chi phí phát sinh, bao gồm 10% VAT, phí bảo trì, cùng các chi phí công chứng và lệ phí trước bạ khi làm sổ đỏ.”
Lấy ví dụ cụ thể, một lô đất nền tiêu chuẩn với giá 1,2 tỷ đồng (đơn giá 12 triệu đồng/m²). Cộng thêm VAT 120 triệu, phí bảo trì và các chi phí công chứng, lệ phí khoảng 30 triệu, tổng chi phí thực tế mà nhà đầu tư phải bỏ ra là khoảng 1,35 tỷ đồng. Đây vẫn là mức vốn đầu vào rất “vừa túi tiền” với đại đa số nhà đầu tư cá nhân.
.jpg)
Câu hỏi lớn nhất mà mọi nhà đầu tư quan tâm là: Liệu giá đất tại Saigon Land 2 có tăng trong tương lai và mức độ tăng sẽ như thế nào?
Để trả lời câu hỏi này, chúng tôi đã phân tích ba yếu tố chính. Thứ nhất là đòn bẩy từ các khu công nghiệp (KCN Bàu Bàng, KCN Cây Trường II). Thứ hai là sự phát triển của hạ tầng giao thông (Vành đai 4, Quốc lộ 13).
Dựa trên mức giá đầu vào cực tốt hiện tại, các kịch bản tăng giá trở nên khả thi hơn rất nhiều:
- Kịch bản bảo thủ (xác suất 60%): Với giá mua vào 12 triệu đồng/m², khi hạ tầng hoàn thiện và có sổ, giá đất tiệm cận mức giá thị trường chung là 18-20 triệu đồng/m². Mức tăng này tương đương 50-65% giá trị tài sản chỉ sau 1-2 năm.
- Kịch bản tích cực (xác suất 30%): Nếu Vành đai 4 hoàn thành sớm và công nghiệp bùng nổ, giá đất có thể đạt ngưỡng 25-30 triệu đồng/m² sau 3 năm. Lúc này, giá trị tài sản đã tăng gấp đôi (x2) so với vốn gốc.
TÍNH TOÁN TỶ SUẤT SINH LỜI CỤ THỂ
Để minh họa rõ hơn về tiềm năng sinh lời từ mức giá “đáy” này, chúng tôi tính toán lại bài toán đầu tư:
Phương án 1: Đầu tư lướt sóng trung hạn (2 năm) Giả sử nhà đầu tư mua một lô đất giá 1,2 tỷ đồng, tổng vốn bỏ ra (kèm phí) là 1,35 tỷ đồng. Theo kịch bản bảo thủ, sau 2 năm giá thị trường đạt 20 triệu đồng/m² (mức giá trung bình của khu vực hiện tại), lô đất bán được 2 tỷ đồng. Trừ chi phí, lợi nhuận ròng là 650 triệu đồng, tương đương ROI ~48% cho chu kỳ 2 năm. Đây là mức sinh lời vượt trội hoàn toàn so với gửi tiết kiệm.
Phương án 2: Tích sản và khai thác dòng tiền Với tổng vốn đầu tư đất và xây nhà khoảng 1,8 – 2 tỷ đồng (1,35 tỷ tiền đất + chi phí xây dựng tối ưu hóa), nhà đầu tư có thể sở hữu bất động sản dòng tiền ngay cạnh KCN. Với nhu cầu thuê trọ cao, doanh thu từ cho thuê có thể đạt 8-10 triệu/tháng. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê đạt khoảng 5-6%/năm, cộng hưởng với lãi vốn từ việc đất tăng giá từ mốc 12 triệu/m², tổng lợi nhuận kép sau 5 năm là con số rất ấn tượng.
Sau khi phân tích toàn diện, có thể thấy Saigon Land 2 đang sở hữu lợi thế lớn nhất là GIÁ BÁN. Mức giá 12 – 14 triệu đồng/m² hiện tại đang thấp hơn đáng kể so với giá trị thực và tiềm năng của khu vực.
.jpg)
Sự kiện “Lễ giao sổ – Sài Gòn Land 2”, sẽ diễn ra vào ngày 29/11/2025, được kỳ vọng trở thành dấu mốc quan trọng, khẳng định cam kết về tiến độ và năng lực triển khai dự án của Sài Gòn Land Group.
Web: https://saigonland.org.vn/
Hotline: 0901.26.26.26
Nguồn: tiepthiphapluat.vn
