Đến cuối quý III/2023, thị trường bất động sản không còn ghi nhận việc giảm giá sâu đối với các sản phẩm chào bán mới như trước đây. Thậm chí, giá bán sơ cấp đã bắt đầu tăng nhẹ, tăng khoảng từ 2 đến 5%. Điều này cho thấy thị trường đã đạt đến mức đáy và có dấu hiệu rõ ràng của việc hồi phục trong tương lai.
Tình hình thị trường bất động sản cuối quý III/2023
Kể từ đầu năm này, Chính phủ, các bộ ngành và địa phương đã thực hiện những biện pháp quyết liệt để kích thích nền kinh tế, bao gồm cả thị trường bất động sản.
Theo báo cáo từ Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), điểm nổi bật là quyết định của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã hạ lãi suất điều hành liên tiếp 4 lần, bắt đầu từ tháng 3/2023, đưa lãi suất tái chiết khấu về mức 3,5%, và lãi suất tái cấp vốn xuống còn 4,5%.
Sự giảm nhiệt của lãi suất huy động đã đồng điệu với lãi suất cho vay, đưa chúng gần đến mức ở đầu năm 2022. Lãi suất ưu đãi dành cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngân hàng nay dao động trong khoảng trung bình từ 6,5% đến 7,5% mỗi năm. Nhiều ngân hàng cung cấp các khoản vay mới để mua bất động sản với mức ưu đãi khoảng 7,5% đến 8,5%, và lãi suất thả nổi trung bình là từ 11% đến 12%.
Ngoài ra, ngân sách đã được phê duyệt cho các dự án đầu tư công năm 2023 với số tiền lên đến 700.000 tỷ đồng. Lần đầu tiên sau ba quý, đã giải ngân được khoảng 363.310 tỷ đồng, đạt 51,38% của kế hoạch. Chính phủ đang tập trung mạnh mẽ vào đầu tư công và kỳ vọng rằng điều này sẽ tạo ra những cơ hội để kích thích sự phục hồi của nền kinh tế.
Thông tư số 06 đã được ban hành với mục tiêu tạo điều kiện thuận lợi cho việc trả trước khoản vay tại các ngân hàng khác. Sau nhiều lần điều chỉnh, Thông tư số 06 hiện đã có những quy định cụ thể, mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp và người dân trong việc tiếp cận vốn vay.
Biện pháp kích thích thị trường bất động sản từ Chính phủ
Trong khoảng thời gian đến cuối tháng 9/2023, cuộc cạnh tranh về lãi suất cho vay trong khoản thời gian ngắn (từ 6 tháng đến 1 năm) giữa các ngân hàng đang diễn ra mạnh mẽ. Ví dụ, lãi suất thấp nhất cho khoản vay 6 tháng hiện là 5,6% tại Vietinbank, 6% tại BIDV, và 6,9% tại Vietcombank.
Nghị định số 10 đã được ban hành để sửa đổi và bổ sung một số điều liên quan đến condotel và officetel trong việc cấp sổ đỏ. Điều này được thực hiện với hy vọng giải quyết các vấn đề pháp lý kéo dài nhiều năm đối với loại hình này.
Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục hấp thụ vốn thông qua việc phát hành tín phiếu với tổng giá trị gần 90.000 tỷ đồng tính đến ngày 28/9/2023. Mục tiêu của việc này là giảm áp lực lên tỷ giá và đảm bảo rằng lãi suất thực sự của nền kinh tế tiếp tục giảm mà không gây ra sự sụp đổ trong thanh khoản của toàn bộ nền kinh tế.
Tuy nhiên, theo DXS – FERI, trong 9 tháng đầu năm 2023, thị trường vẫn đang đối mặt với sự khan hiếm nguồn cung mới, và tỷ lệ hấp thụ đã giảm sâu, đạt mức trung bình dưới 20%. Mặc dù đã có những chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhưng chúng chưa thể tạo ra hiệu quả rõ rệt trong việc thúc đẩy sự phục hồi của thị trường. Tình hình kinh tế ở cả trong nước và trên thế giới vẫn đang ảnh hưởng không thuận lợi lên thị trường bất động sản, và niềm tin của thị trường chưa hoàn toàn khôi phục.
Tuy vậy, cần nhấn mạnh rằng thị trường vẫn có những điểm tích cực. Lãi suất huy động đã giảm xuống mức thấp nhất từ năm 2020, dẫn đến việc điều chỉnh lãi suất cho các khoản vay mới xuống gần mức ban đầu của năm 2022. Tuy tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường vẫn còn thấp so với những năm trước cuộc khủng hoảng (trung bình dưới 20% trên toàn thị trường), nhưng tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 đã có dấu hiệu tăng dần theo từng quý: tỷ lệ tăng trong quý 2 so với quý 1, và quý 3 tăng hơn so với quý 2. Nếu xu hướng này tiếp tục ổn định, có thể kỳ vọng rằng thị trường bất động sản sẽ dần ổn định và phục hồi trong tương lai.
Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), bất động sản hiện đang ở giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và có dấu hiệu rõ ràng rằng thị trường gần như đã chạm đáy.
Trái ngược với thời kỳ trước đó, đến cuối quý III/2023, thị trường bất động sản không ghi nhận nhiều sản phẩm mới bị giảm giá sâu, thậm chí mức giá bán sơ cấp còn tăng nhẹ từ 2 đến 5%. Có thể nói rằng thị trường đã đạt đến mức đáy và có tiềm năng dự báo cho sự hồi phục trong tương lai.
PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), đã xác định rằng thị trường bất động sản hiện đang ở một giai đoạn mà “nó không thể lên nữa, nhưng cũng không thể đi xuống”, nhưng có nhiều cơ hội hơn là thách thức. Một trong những cơ hội quan trọng nhất là sự hoàn thiện của quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản tại Việt Nam. Đồng thời, mối quan hệ giữa Việt Nam và Mỹ cũng đã được nâng cấp.
Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, thị trường bất động sản không còn gặp khó khăn nhiều như trước đây, vì khó khăn lớn nhất đã vượt qua. Tuy nhiên, việc thị trường cải thiện như thế nào sẽ phụ thuộc lớn vào tháng 11 tới, khi các luật quan trọng liên quan đến lĩnh vực bất động sản, chẳng hạn như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, và Luật Nhà ở, sẽ được điều chỉnh và thông qua.
