Thị trường bất động sản diễn biến ‘lạ’, chuyên gia khuyến cáo gì?

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, về tình hình giao dịch, trong 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất tích cực – gần 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Nhưng một thực tế là tuy nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn song diễn biến thị trường lại đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn do mặt bằng giá bất động sản đang ở mức rất cao.

Lý giải về thực tế này, theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng và hạ tầng được đẩy mạnh, nhiều nhà đầu tư coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và công cụ sinh lời hiệu quả.

Dòng tiền đầu tư hiện chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực – những sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê tốt và tiềm năng tăng giá rõ rệt. Đây là các yếu tố chính thúc đẩy quyết định “xuống tiền” của nhà đầu tư.

“Phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm người mua bất động sản thứ hai – tức là mua để đầu tư, không phải để ở. Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó do mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân“, ông Đính nhận định.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cũng cho biết, nguồn cung mới tại khu nội thành TP.HCM (TP.HCM trước đây) hiện nay vận hành theo hướng phục vụ nhu cầu đầu tư, chứ không phải nhu cầu ở thật. Phần lớn chủ đầu tư xác định người mua sẽ không ở mà chỉ nắm giữ hoặc cho thuê lại, nên sản phẩm được định vị cao cấp hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

“Với mặt bằng giá hiện tại, dòng tiền trên thị trường gần như chỉ quay vòng giữa giới đầu tư với nhau, trong khi người mua để ở rất khó tiếp cận,” ông Kiệt nhận định.

Số liệu từ DKRA Group cũng chỉ ra xu hướng tương tự. Trong hơn 2.000 giao dịch được ghi nhận 9 tháng đầu năm, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại 70% là nhà đầu tư. Nhóm đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn, sẵn sàng trả giá cao nếu thấy cơ hội sinh lời, trong khi người mua ở thực – với ngân sách tích lũy 1-2 tỷ đồng, gần như không thể tiếp cận căn hộ giá từ 4-5 tỷ trở lên.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho biết, phần lớn lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp đều đến từ nhu cầu của nhóm người sở hữu nhiều bất động sản. Bên cạnh đó, nhiều dự án có tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ “ăn theo sóng của các dự án lớn” và hưởng lợi từ việc sáp nhập địa phương.

Theo bà Miền, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện vẫn “sống khoẻ” và không phải chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính. Do đó, họ không có lý do để điều chỉnh giá bán.

“Trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường, các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ, nguồn cung nhà ở trung cấp, bình dân vẫn khan hiếm, giới đầu tư vẫn giữ niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục đi lên”, bà Miền đánh giá.

Ông Lê Đình Chung – chuyên gia bất động sản cũng nhận định, thời gian qua nguồn cung chung cư chủ yếu đều thuộc phân khúc cao cấp. Giá chung cư trung bình hiện khoảng 80 triệu đồng/m². Nhiều dự án mới đây được mở bán với giá trên 100 triệu đồng/m².

Với giá nhà như hiện nay, những người đi làm thông thường, dù mức lương 30 triệu đồng/tháng, gần như không có cơ hội để sở hữu nhà. Những người có thể mua được với mức giá 70-100 triệu đồng/m² chủ yếu là nhà đầu tư, đầu cơ và một bộ phận có điều kiện, thu nhập cực cao như chủ doanh nghiệp.

Lý giải nguyên nhân khiến xu hướng mua bất động sản đầu cơ của Việt Nam quá cao, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc công ty PropertyGuru Việt Nam cho rằng một phần do kênh đầu tư này “dễ mua dễ bán”, thanh khoản tốt, lợi nhuận cao hơn các kênh khác như vàng, chứng khoán hay ngân hàng. Lợi suất đầu tư bất động sản thuộc loại tốt nhất Việt Nam 10 năm qua, đạt 197% với chung cư và 137% với đất nền.

Một nguyên nhân khác là chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam đang thấp và thoáng hơn nhiều nước trong khu vực, thiếu chế tài với các hình thức đầu cơ, bỏ hoang tài sản đất.

Ông Nguyễn Quốc Anh dẫn chứng, hiện nay trên thế giới có 5 loại thuế cơ bản dành cho bất động sản là thuế sở hữu, thu nhập, trước bạ, bỏ trống (thuế áp dụng cho các bất động sản không được sử dụng trong thời gian dài) và thuế phát triển (phát triển hạ tầng, tiện ích, dịch vụ, trong một khu vực có bất động sản đó). Trung bình thuế sở hữu nhà tại nhiều nước từ 0,3-20%, thuế trước bạ 2-6% và thuế thu nhập từ 14-45%. Một số quốc gia đang đánh thuế bỏ trống tài sản từ 12-20% và thuế phát triển 1-3%.

Còn tại Việt Nam, người mua nhà hiện chỉ phải chịu 3 loại thuế đầu tiên là thuế thu nhập (2-5%), thuế sở hữu (0,03 – 0,2%) và thuế trước bạ (0,5%). “Thuế thấp nên người mua dễ dàng đầu tư ‘xoay vòng’ bất động sản, nay mua tài sản này mai sang tay bất động sản khác“, ông nói.

Cảnh báo rủi ro “bong bóng”

Theo ông Nguyễn Văn Đính, khi người mua để ở ngày càng ít, thị trường mất cân đối cung – cầu, giá bị đẩy cao nhưng không gắn với nhu cầu thật thì dễ dẫn tới rủi ro bong bóng.

“Nếu không có chính sách can thiệp kịp thời, nhà ở đô thị lớn sẽ ngày càng xa tầm tay người lao động“, ông Đính nói.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nhấn mạnh, cần đưa thị trường quay lại đúng bản chất là phục vụ nhu cầu an cư của số đông. Khi đầu tư ngắn hạn chiếm áp đảo, căn hộ không còn là nơi ở mà trở thành công cụ sinh lời, đẩy giá tăng liên tục và gây hệ lụy xã hội. Ông kiến nghị Nhà nước sớm bổ sung nguồn cung nhà ở trung cấp, bình dân để cân bằng cấu trúc thị trường.

Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) – đánh giá: Khi dòng vốn đổ dồn vào bất động sản, giá trị tài sản này tăng nhanh hơn năng suất lao động và tốc độ tăng thu nhập, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân. Điều này làm cho thị trường có xu hướng vận hành dựa trên kỳ vọng tăng giá thay vì nhu cầu ở thực, khiến thanh khoản trở nên thiếu bền vững và rủi ro bong bóng gia tăng.

Khi các giao dịch chủ yếu do nhà đầu tư chi phối, thị trường trở nên nhạy cảm hơn với các biến động chính sách. Một sự điều chỉnh nhỏ trong tín dụng, lãi suất hay tâm lý có thể tạo ra phản ứng dây chuyền, dẫn đến tình trạng chững lại hoặc điều chỉnh cục bộ. Rủi ro này không chỉ ảnh hưởng đến nhóm đầu cơ mà còn có thể lan sang hệ thống tài chính, doanh nghiệp và nền kinh tế nói chung nếu không được kiểm soát thận trọng.

“Vì vậy, việc Chính phủ đang quyết liệt thực hiện các biện pháp để hạ nhiệt đà tăng giá là động thái đúng đắn, mang tính chiến lược, hướng tới mục tiêu ổn định lâu dài“, ông Huy nhấn mạnh.